Em um cenário econômico em constante transformação, o mercado imobiliário se destaca como uma opção sólida para quem busca aliar proteção de capital a longo prazo e potencial de valorização. Este artigo explora dados recentes, principais riscos jurídicos e operacionais e melhores práticas para orientar investidores em sua jornada rumo a decisões mais seguras e lucrativas.
O segundo trimestre de 2025 registrou uma intenção de compra em recorde de 49% entre os brasileiros, o maior índice em cinco anos. Entre consumidores com renda acima de R$ 20 mil, esse percentual alcançou 58%, demonstrando maior apetite para aquisições de alto padrão. As motivações para a compra também se diversificaram, refletindo mudanças no estilo de vida e nas perspectivas financeiras.
O desempenho do mercado em 2025 reafirma esse movimento: o primeiro semestre apresentou valorização real acima da inflação de 3,33%, enquanto a inflação oficial ficou em 3,01%. No acumulado de janeiro a novembro, os preços subiram 6,71%, com a média FipeZap em 36 cidades registrando alta de 8,06% no ano. Alguns mercados regionais se destacam ainda mais, com valorização de 15% em Vitória e 11,87% em Belo Horizonte.
No mercado de aluguel, capitais como Belém apresentaram reajustes de até 13,83% em 2025, evidenciando a robustez da demanda por espaços residenciais e comerciais. Essas tendências reforçam a atratividade do setor para investidores que buscam estabilidade e rendimentos consistentes.
O imóvel é considerado um ativo resiliente de alta liquidez que conserva valor ao longo do tempo. Ao contrário de aplicações puramente financeiras, ele oferece cobertura contra a inflação e resiliência em cenários de volatilidade econômica. Nos últimos 40 anos, a valorização real descontada a hiperinflação pré-Plano Real foi de 22,73%, com média de 0,47% acima da inflação anual, resultando em ganhos substanciais em períodos de estabilidade.
Em grandes centros como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, a rentabilidade chega a superar 26,6% em certos momentos, tornando o mercado imobiliário uma opção atraente para preservação e crescimento de patrimônio. Esse histórico reforça a percepção de segurança entre investidores de diferentes perfis.
Embora o potencial de valorização seja atraente, é fundamental estar atento aos principais riscos jurídicos que podem comprometer o investimento. A falta de diligência na análise de documentação e registros pode gerar transtornos graves e perdas financeiras.
Mais de 20% das transações no Brasil apresentam algum tipo de irregularidade jurídica ou fiscal. Em um caso emblemático, o comprador encontrou débitos de IPTU de R$ 45.000, ações judiciais em andamento e construções irregulares após a conclusão da compra, resultando em elevados custos e atrasos na ocupação.
A locação de imóveis pode oferecer fluxo de caixa contínuo, mas também apresenta desafios significativos. A inadimplência do inquilino é o risco mais recorrente, podendo levar a processos judiciais longos e onerosos. Além disso, a vacância — período em que o imóvel permanece vago — impacta diretamente a rentabilidade projetada.
Adotar contratos bem estruturados, análise rigorosa de perfil de locatários e seguro-fiança são estratégias eficazes para mitigar esses riscos e manter receitas estáveis ao longo do tempo.
Os fundos imobiliários (FII) surgem como alternativa para quem busca diversificação sem lidar diretamente com a administração de propriedades. No entanto, apresentam riscos específicos:
Liquidez: a dificuldade de resgatar cotas em momentos de crise pode gerar perdas caso o investidor seja obrigado a vender em baixa. alta volatilidade em ciclos econômicos e ciclos de mercado afetam o valor das cotas, especialmente em fundos de papel vinculados a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Risco de crédito: a inadimplência de inquilinos corporativos ou o não pagamento de emissores de CRIs pode comprometer o rendimento do fundo. É essencial avaliar a qualidade dos ativos e volume de negociação diário antes de investir.
Taxas de juros elevadas aumentam custos de financiamento e podem reduzir o apetite por novos empreendimentos, afetando a rentabilidade média dos fundos no longo prazo.
Diversos elementos influenciam a valorização de um imóvel, sendo alguns deles disciplinados pela física demanda e oferta, e outros, por condições macroeconômicas. Cidades com baixa oferta de terrenos e alta absorção, como Salvador e João Pessoa, costumam apresentar valorização superior à média nacional.
O crédito imobiliário, impulsionado pelo aumento de aproximadamente 7% no último ano, sustenta a demanda por residências de médio padrão, consolidando ciclos de expansão. A confiança do consumidor, por sua vez, tem mantido-se em patamares elevados, traduzindo-se em maior disposição para compromissos de longo prazo.
Infraestrutura, desenvolvimento urbano e políticas de incentivo também desempenham papel crucial. Investir em áreas com projetos de mobilidade e serviços integrados aumenta a atratividade e potencializa ganhos futuros.
Investir em imóveis requer planejamento cuidadoso e análise detalhada de cada oportunidade. Para reduzir incertezas e maximizar retornos, recomenda-se adotar uma análise de ciclo de mercado detalhada, diversificar investimentos em diferentes regiões e tipologias, além de manter a documentação em dia. A consulta a especialistas, advogados e contadores garante maior segurança jurídica, enquanto o monitoramento periódico de indicadores macroeconômicos permite ajustar a estratégia conforme mudanças no cenário.
Em um universo onde dados confiáveis e atualizados e processos bem estruturados fazem a diferença, a paciência e o olhar de longo prazo são diferenciais. Com práticas sólidas de due diligence e gestão adequada, investir em imóveis pode ser uma experiência segura e altamente rentável.
Referências
